この記事で解決する悩み
- 省エネ基準の義務化で、仲介会社は重説に何を書けばいいの？
- お客様から「この物件は省エネ基準に適合していますか？」と聞かれたらどう答える？
- 既存住宅（中古）の場合はどうなる？
結論から言います。 2025年4月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準への適合が必須になりました。仲介会社として重説で「建築物省エネ法に基づく適合状況」を説明する必要があります。既存住宅（中古）は義務の対象外ですが、お客様への情報提供として知っておくべきポイントがあります。
何が変わったのか？
2025年4月以前
新築住宅の省エネ基準への適合は「努力義務」でした。つまり、基準を満たしていなくても建築できました。
2025年4月以降
すべての新築住宅・非住宅建築物に省エネ基準への適合が義務化されました。基準を満たさない建物は建築確認が下りません。
仲介会社が重説で説明すべきこと
新築住宅（2025年4月以降の建築確認）の場合
重要事項説明書に以下を記載する必要があります：
- 省エネ基準への適合状況 — 適合しているか否か
- 省エネ性能の等級 — 断熱等性能等級、一次エネルギー消費量等級
- 建築物エネルギー消費性能適合性判定の結果 — 適合判定通知書の有無
確認すべき書類：
- 建築確認済証（省エネ適合が前提）
- 省エネ性能に関する設計内容説明書
- 住宅性能評価書（取得している場合）
既存住宅（中古）の場合
法律上の義務はありませんが、以下をお客様に情報提供できると信頼度が上がります：
- 建築時期（2025年4月以降なら省エネ基準適合済み）
- 断熱材の仕様（分かる場合）
- 過去のリフォームで断熱改修が行われたか
- 省エネ住宅ポイント等の補助金を利用した履歴
具体的な確認フロー
新築物件の場合：
1. 売主（建築会社）に「省エネ基準適合の確認書類」を請求
2. 建築確認済証に省エネ適合の記載があるか確認
3. 重説に適合状況を記載
4. お客様に口頭で「この物件は省エネ基準に適合しています」と説明
中古物件の場合：
1. 建築時期を確認（2025年4月以降か）
2. 以降なら省エネ基準適合済み → その旨を説明
3. 以前なら → 「建築時の基準では省エネ適合は義務ではありませんでした」と説明
4. 断熱性能について分かる情報があれば補足お客様からよくある質問
Q: 「省エネ基準に適合していない中古住宅は買わないほうがいいですか？」
そうとは限りません。2025年4月以前の住宅は省エネ基準適合が義務ではなかったため、適合していなくても品質に問題があるわけではありません。ただし、光熱費や将来のリフォーム費用に影響する可能性がある旨をお伝えするのが誠実な対応です。
Q: 「省エネ等級はいくつ以上がいいですか？」
断熱等性能等級4以上、一次エネルギー消費量等級4以上が現在の省エネ基準です。等級5以上（ZEH水準）であれば住宅ローン減税の優遇幅が広がるため、お客様にとってメリットがあります。
仲介会社が準備しておくべきこと
- 重説テンプレートの更新 — 省エネ基準適合状況の記載欄を追加
- 確認書類リストの整備 — 新築案件で売主に請求すべき書類を一覧化
- お客様向けの説明トーク — 省エネ基準について分かりやすく説明する準備
重説のチェック体制全般については、重説の転記ミスを仕組みでゼロにする方法で詳しく解説しています。テンプレートの整備や書類作成の効率化については事務効率化の方法も参考にしてください。
まとめ：「知らなかった」では済まない時代
省エネ基準の義務化は、仲介会社にとって「知らなかった」では済まないレベルの法改正です。特に新築物件を扱う場合は、重説での説明が必須になります。
やるべきことは3つだけ：
- 重説テンプレートに省エネ基準の記載欄を追加
- 新築案件では売主から適合確認書類を必ず取得
- お客様への説明準備をしておく
法改正の対応に不安がある方は、Remにご相談ください。業務フローの見直しから一緒にお手伝いします。
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